Más Allá del Valor
Crear un negocio suele requerir, en la mayoría de las ocasiones inversión, tanto en activos inmobiliarios como en activos mobiliarios. Las inversiones no inmobiliarias suelen estar formadas por maquinaria, instalaciones y equipos, todos ellos bienes tangibles que, a efectos contables, tienen su catalogación dentro del “inmovilizado material”.
Este conjunto de activos se caracteriza por ser los bienes que posee una empresa para su uso, bien para producir bienes o servicios, para arriendo o fines administrativos o por la obligación de mantenerlos en su patrimonio por un periodo superior a un ejercicio económico. Debido a la movilidad de este tipo de activos, su metodología de valoración es distinta a la de la valoración de activos inmobiliarios.
A continuación una breve descripción de cada uno de estos grupos de activos mobiliarios:
- Maquinaria: aparatos individuales o grupos de ellos que forman parte de una línea de producción y que son necesarios para desarrollar el proceso productivo o comercial de la actividad desarrollada.
- Instalaciones: conjunto de activos combinados, redes de suministro, comunicación y energía, materias y retirada de residuos. Es importante diferenciar estas instalaciones de las habituales de cualquier edificación requeridas por el planeamiento urbanístico como infraestructuras (gas, agua, alcantarillado, electricidad); instalaciones propias de la edificación (calefacción, agua caliente sanitaria, climatización, ascensores y elementos y accesorios fijos (chimeneas, cuartos de instalaciones, acometidas).
- Equipos: enseres, accesorios, utillaje, herramientas, mobiliario y vehículos necesarios para el adecuado desarrollo de la actividad.
Respecto a la metodología de valoración de estos activos, en primer lugar tenemos que diferenciar entre:
- Los activos que están vinculados solidariamente al inmueble y son imprescindibles para el desarrollo de la actividad, y
Hasta hace poco tiempo, la mayoría de la población consultaba con el director de la oficina bancaria de confianza cualquier tema de índole económica, fiscal, legal, etc. Era la figura que aunaba preparación y conocimientos y que, por su posición profesional, se le suponía al día en dichos temas.
No obstante, el director de nuestro banco está siendo sustituido por lo que se podría denominar como el poliedro del conocimiento: internet. La Red permite que cualquiera pueda tener acceso global e instantáneo a cualquier información de forma precisa y segmentada.
La respuesta a una consulta se articula navegando y añadiendo fragmentos de información desde las más variadas fuentes, desechando caminos, corrigiendo rutas, añadiendo caras a un poliedro.... Es una labor de investigación y de aproximaciones sucesivas a la información que necesitamos. Cuantas más caras añadimos, más nos vamos aproximando a la configuración perfecta, la respuesta a nuestra duda inicial.
Hay múltiples razones que requieren realizar valoraciones de inmuebles. La más conocida es la obtención de un crédito hipotecario pero hay muchos otros motivos:
- Fiscales: aplazamiento o liquidación de impuestos.
- Fusiones o escisiones de empresas.
- Regularización y actualización de balances.
- Operaciones vinculadas entre grupos de empresas.
- Venta, dación en pago de deudas, herencias,…etc.
Uno de los problemas que habitualmente encuentra el propietario de un inmueble a la hora de solicitar una valoración es la falta de documentación. Esto tiene, si cabe, más importancia si valoramos empresas con una amplia implantación territorial que disponen de una gran cartera de inmuebles o propietarios con gran patrimonio inmobiliario.
Para tener un adecuado conocimiento y control de dicho patrimonio es necesario disponer de la documentación e información básica:
- Acreditación de la propiedad inmobiliaria a través del título válido frente a terceros.
- Acreditación de su situación legal en su doble vertiente, urbanística y contractual de cesión.
La documentación relativa a la propiedad supone tener un conocimiento de los siguientes aspectos:
- Localización y características físicas y superficies del inmueble.
- Titularidad de la propiedad inmobiliaria, régimen de cargas y limitaciones.
- Información de su situación catastral.
- Planos actualizados.
- Legalidad urbanística del inmueble.
- Nivel de adecuación al planeamiento urbanístico.
- Legalización urbanística de las actividades económicas implantadas.
- Régimen de protección pública.
- Cumplimiento de la legislación sectorial exigible, ITE… etc.
- Estado de ocupación de los inmuebles.
- Régimen de alquiler.
- Generación de rentas producidas por el inmueble y posibles situaciones de morosidad.
La acreditación de la situación legal supone disponer de la información referente a:
La acreditación sobre el régimen de cesión implica preparar la información suficiente para conocer los siguientes aspectos:
Habitualmente el destino de las fincas rústicas es la explotación agropecuaria. La actividad dominante es la agricultura, conforme a las características agrológicas y medioambientales de cada finca. También puede complementarse con ciertas construcciones para albergar actividades de carácter agroindustrial o aquellas otras que no tienen acomodo en entornos urbanos. A ello, habría que añadir además otro tipo de uso: el minero.
Los recursos mineros más frecuentes suelen ser los áridos, formados por gravas y arenas. También se encuentran las rocas, cuyo destino es la fabricación de áridos, construcción (cantería, pizarras, etc.) o el uso ornamental. En este tipo de suelos, pero menos frecuente, también se pueden hallar recursos hídricos, como son las aguas subterráneas, minerales y otros de carácter energético.
Los recursos y yacimientos mineros se clasifican en diferentes categorías denominadas secciones; las denominadas A, B, C, según la Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas, y la sección D, de acuerdo con la Ley 54/1980 que modifica la ley anterior. Antes de iniciar la explotación de un recurso minero se ha de obtener la autorización o concesión oportuna.
Si nos centramos en los más habituales, las gravas y áridos (sección C), el aprovechamiento de este tipo de recursos mineros se puede solicitar tramitando permisos de exploración, de investigación y de explotación.
Una vez obtenida la oportuna concesión ha de presentarse el plan de labores anual que concreta la estrategia de explotación que se ha de desarrollar.
La concesión siempre se otorgará en cuadrículas mineras completas. Además, para un mismo terreno no podrá otorgarse más que una sola concesión de explotación de recursos de la sección C. El otorgamiento de una concesión confiere a su titular el derecho al aprovechamiento de todos los recursos de dicha sección que se encuentren dentro del perímetro de la misma, excepto los que previamente se hubiera reservado el Estado.
De igual manera el aprovechamiento de recursos regulados por la Ley de Minas requiere que sus titulares están obligados a realizar trabajos de restauración del espacio natural afectado por las labores mineras, para lo cual deberán presentar el Plan de Restauración y el Estudio de Impacto Ambiental.
¿Cuánto vale un piso en La Pedrera? ¿Y en la Casa Batlló? En ST Sociedad de Tasación tasamos miles de pisos al año. Es nuestro trabajo y sabemos hacerlo bien. Visitamos el inmueble, comprobamos su superficie, sus acabados y su estado de conservación. Buscamos testigos, comprobamos que esos testigos sean correctos, comparamos, homogeneizamos, ponderamos y obtenemos un valor. |
A menudo los medios de comunicación nos sorprenden con noticias sobre corrupción urbanística, tramas inmobiliarias y otros asuntos escabrosos. Hablan de cifras astronómicas que cuesta asimilar, mientras que la Administración Pública se gasta millones de euros en macro-juicios (aunque el dinero estafado nunca aparece). Las palabras como prevaricación y cohecho empiezan a sonar familiares y, por su parte, los líderes políticos se acusan mutuamente de apropiarse de dinero público. Nos hemos acostumbrado a convivir con la corrupción urbanística.
Pero esto no es un problema aislado, no ocurre solamente en núcleos de cierto tamaño, en áreas turísticas, en zonas con gran tirón urbanístico... Toda la geografía española está salpicada de edificaciones que tienen algo más o menos ilegal, unas veces sin el consentimiento de la Administración y en la mayoría de las veces con conocimiento de la misma. El número de expedientes abiertos por estas causas de incumplimiento es ridículo en comparación con el número de infracciones. Las sanciones se suelen quedar por debajo del beneficio que obtiene el promotor gracias a la ilegalidad cometida. El número de expedientes de demolición es también insignificante.
La figura del tasador y de la sociedad de tasación se han convertido en una herramienta muy útil en este campo. Es sorprendente comprobar cómo una infracción o incumplimiento ha ido superando una serie de "estratos" administrativos hasta que el tasador informa en su tasación del riesgo que arrastra una situación irregular o el área de control de una sociedad de tasación detecta el riesgo. Todos tienen recursos a su alcance para evitar estas situaciones y exigir la legalidad en sus cometidos. Una mejor interconexión entre estos agentes (comisiones de urbanismo, colegios profesionales, ayuntamientos, catastro, notarías, registros de la propiedad... ) permitiría una mayor transparencia.
Todos los años los españoles reciben la comunicación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un tributo directo, de carácter real, de titularidad municipal y liquidación obligatoria, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del Texto Refundido de la Ley Regulador de las Haciendas Locales (TRLHL)
La Administración nos comunica cuál es la base imponible y la cuota o importe económico, que hemos de satisfacer y que tiene carácter de deuda tributaria.
Para la determinación de la base imponible del impuesto se toma en consideración al valor catastral de cada inmueble, bien sean rústicos o urbanos.
Pero, ¿qué es el valor catastral?
Se trata de un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones (art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI)).
La valoración catastral es el procedimiento de valoración colectiva, de carácter general, mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio. Tiene como objetivo obtener valores homogéneos y tener relación con los valores de mercado.
Está integrado, además, por dos conceptos: el valor del suelo y el valor de la construcción. Ambos se calculan partiendo del módulo básico de suelo y del modulo básico de construcción. Dichos módulos responden a una división territorial del municipio según áreas homogéneas y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente. El proceso de cálculo pasa por la adopción de un conjunto de coeficientes que corrigen las diferencias entre los distintos inmuebles.
Cuando el valor real de una propiedad no se refleja correctamente en un informe de tasación, el potencial de la perdida financiera es muy significativo. Estas pérdidas influyen no solo al tasador sino también al mercado hipotecario, mercados domésticos y mercados y economías globales. ..algo de lo que hemos sido testigos en los últimos años.
La globalización de los mercados ha resultado ser una espada de doble filo: por un lado, dinamizando el mercado hipotecario, pero por otro lado se han acelerado enormemente los procesos y se concedieron hipotecas sin dedicar recursos y esfuerzos a controlar la calidad de las tasaciones.
El control de calidad en el proceso de la tasación se realiza en tres fases:
- En el proceso de gestión de la actividad empresarial para conseguir la máxima calidad en dicho proceso.
- En el proceso de realización y ratificación de las tasaciones para conseguir la máxima calidad mediante el control técnico de los mismas antes de ser ratificadas.
- En el proceso de auditoria de los datos de mercado que conforman las bases de datos.
Es muy habitual en Canarias, pero también en otras regiones del territorio nacional, que no coincida la ubicación física de un inmueble con la expresada en la documentación registral del mismo. Sin entrar a valorar la razón por la que un inmueble llega a registrarse con una descripción, en ocasiones, tan ambigua o inconcreta; no cabe duda de que se trata de un defecto muy habitual en las islas. Un defecto que provoca que el propietario pueda tener dificultades a la hora de vender o hipotecar su inmueble, por no lograr identificarse plenamente.
En algunas ocasiones, el único dato incorrecto en la documentación registral es el número de gobierno dentro de la calle. La solución a esta deficiencia es bastante sencilla. Basta con aportar al Registro correspondiente un certificado del Ayuntamiento, donde se especifique que ha habido un cambio en el número de gobierno.
Los contratos en aprovechamiento por turno es la nueva denominación para la utilización de los inmuebles de uso turístico que anteriormente conocíamos como “Multipropiedad o Tiempo compartido” Esto viene siendo así desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2012, de 16 de Marzo .
La nueva legislación viene a regularizar el incumplimiento -desde el 23 de febrero de 2011- de la obligación de transponer la Directiva Comunitaria 2008/122/CE de 14 de enero del 2009 relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio. Su incumplimiento podría dar lugar a importantes sanciones económicas, según el Tratado de Lisboa.
La nueva legislación deroga la anterior de 1994, en la que se contemplaba exclusivamente la adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.
La nueva regulación amplia su contenido incluyendo:
- Una mayor precisión en la definición de nuevos productos vacacionales.
- Amplía la armonización de los Ordenamientos Internos de los Estados.
- Refuerza la información al consumidor.
- Regula los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, sin pago de anticipos en este periodo.
- Exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración.
- Determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.
Por otro lado, este Real Decreto exige nuevos requisitos que se han de aplicar:
- Ha de regularse la reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores.
- Debe de haber procedimientos extrajudiciales para la solución de los litigios en materia de consumo.
- Se ha de establecer un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias.